区块链技术如今作为新基建的技术之一，受到广泛的关注，在具体应用层面，也取得了长足的进步。而房地产作为我国最重要的行业之一，对于区块链技术的应用，也正逐渐走向新的高度。

区块链技术离房地产越来越近

近日，由中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》提出，加快推进智慧税务建设、稳步实施发票电子化改革、深化税收大数据共享应用等要求。 其中对于深化税收大数据共享应用，《意见》提出要探索区块链技术在社会保险费征收、房地产交易和不动产登记等方面的应用，并持续拓展在促进涉税涉费信息共享等领域的应用。 武汉税务局上线“链税通”，新建商品房交易在全国率先迈入区块链时代，新房不动产权证实现全城通办。

具体来看，“链税通”，是利用区块链数据共享模式，将原来由不动产登记部门、房管部门和税务部门自行管理的商品房数据，进行集中管理，三个部门可以登录自由查询，而且还做到了数据共享的安全性，防止信息丢失和篡改。

区块链技术离房地产越来越近，世界几大著名机构也普遍看好区块链在房地产领域的应用。

仲量联行（JLL）认为，区块链使得在全世界范围内实时创建、验证和审核合同成为可能，无需中间人的参与。智能合同将指令根植于交易中，只有指令得到执行后才可以提取付款，对各方都是完全透明的，从而减少了发生付款争议的可能性。

智能合同还有助于加快租赁前的尽职调查。区块链技术可帮助核实身份，更快地完成背景审查流程。合同各方可用个人数字秘钥访问，因而减少了欺诈的可能性。 随着各类企业在全球的扩张，供应链因此被拉长而变得更加复杂，跟踪库存的挑战也变得日益突出。所以，在工业和物流地产行业，区块链技术的透明性将令投资者和租户大大受益。

英国政府不久前宣布了一项名为“数字街”（Digital Street）的计划，该计划要求在2022年之前将本国土地登记完成向区块链技术过渡。据报道，瑞典、乌克兰、迪拜和格鲁吉亚共和国都在进行类似计划。

全球四大会计事务所之一的安永认为，区块链具有“不可伪造”、“全程留痕”、“可以追溯”、“公开透明”、“集体维护”等特征。基于这些特征，区块链技术奠定了坚实的“信任”基础，创造了可靠的“合作”机制，具有广阔的运用前景。

1、智能合约：简化房地产买卖中间环节，降低成本

买卖二手房或租房需要经过复杂的流程、隐藏的各种条款、数不清的签字文件等。若想在海外购置房产，情况则会更糟糕。尽管房屋中介公司可以协助简化相应的流程，但除去高昂的中介费用外，中介恶意哄抬价格、身份信息泄露等新的麻烦却接踵而来，区块链使各方签订智能合约成为可能并解决以上问题。 通过将智能合约内容记录在区块链上，合同中的任意条款都可以7*24小时自动执行，从理论上讲，一份智能合约可以剔除银行和律师等中间方，使房产交易中的任意一方都能节约大量的时间和成本，从而加快交易进程，并且无论在智能合约签署之前商定了什么条款，都将意味着该合同将在今后的执行中，不会有欺诈、操纵或未经授权的修改风险。

2、天然防篡改：保障尽职调查数据真实可靠

因为区块链本质上是一串数据列表，所以区块链可以用于维护任何类型资产(包括物业资产)的所有权列表。由于区块链天然具有不可篡改的特性，没有人可以修改记录来伪造历史所有权，因此数据是可信的。这可以使人们更容易在尽职调查过程中查明待售房地产的所有权及其相应的所有权历史。消除了人为错误，所有权登记的数据都是即时的。 同样，区块链本质上是一个包含数据和资产所有权的分类账，区块链可以包含关于公司的各种数据，

3、信息开放性：保障信息高度透明，简化现金流管理

房地产体系中房东、租户、房屋中介以及各类供应商，都有大量的付款和服务交易，需要定期执行、跟踪和记录。 例如，租金支付必须对房地产所有人、审计师、银行、监管机构和评估师具有透明度。 而区块链技术是开源的，数据对所有人开放（除交易各方的私有信息被加密外），任何人都可以通过公开的接口查询区块链数据和开发相关应用，因此整个系统信息高度透明，使用区块链技术，不仅能将现金的管理尽可能简化，降低管理成本，还极大降低管理中可能存在的风险。 安永认为，由于当前房地产数据整体遭受着可及性不足以及数据的碎片化、不完整或不正确等缺点，中心化区块链MLS系统可能成为区块链技术在房地产科技领域的一次突破，目标是使房地产数据能够在对等网络中分布，将数据去中心化并利用平台为房地产各方的所有专业人员提供安全的数据交换。 这是众多房地产商对区块链趋之若鹜的根本原因，房地产融合区块链中去中心化的特征可以使房地产交易更加简单、高效、节省成本，一举解决该行业的难题。 然而，区块链作为当前最热门的新兴技术之一，技术本身的实用性、可靠性以及安全性难免伴随着质疑，新兴技术的有效性仍待时间的考验。

同为全球四大会计事务所之一的德勤也曾研究指出，区块链技术具有几大特点，能够潜在地改变商业房地产的核心运营比如物业交易等。

一是区块链是接近实时的，可以消除摩擦，降低风险；

二是区块链的加密技术使得交易主体无需建立信任关系；

三是公开的点对点分布式账本保证了透明公开；

四是区块链的不可逆性，杜绝了欺诈风险；

最后，区块链对矿工的奖励机制，降低了外部主体对系统的攻击性。

将这些技术应用到房地产中，可以实现通用的实时数据库，并允许多个主体，包括租户、运营方、贷款方等修改内容，这一切无需建立在信任基础上，也无需通过交易中介。此外，智能合约保证了合约的有效性和不可逆转性。

下面，我们将聊聊区块链在房地产行业的一些具体的应用场景。

区块链在房地产行业的应用场景

目前，区块链在全球各地正火热应用中，这其中，以美国市场为典范，现在以美国市场为例，讨论区块链在房地产市场的10个应用场景。

1、产权转移透明化

购房者的恐怖故事比比皆是，会出现房屋维修费用高昂、产权伪造、产权登记时发生错误、房屋被他人侵占等各种情况。针对这一系列问题，美国的产权保险公司应运而生，大约有1900家公司，每年收入高达130亿美元。

据美国土地所有权协会称，仅2017年第二季度37个州索赔金额就有37亿美元，比前一年有所增加，这说明了购房带来的内在风险。但是购房风险大并不代表购房者减少：在过去的4-5年里，35岁及以下的购房者——也就是千禧一代——已经占到购房者的34%。

考虑到这一群体是由易于使用的数据聚合资源(如CARFAX)培养起来的，擅长使用技术又缺乏耐心。因此，为房产创建一个CARFAX等价物可以帮助增强对房地产市场的信心，并且限制由于购买时缺乏信息而导致的止赎。所有权和维修记录可以帮助潜在的买家做出明智的决定，区块链可以作为一个总账，而不是取代物理的书面记录——通过提供更完整、可靠的信息来提高买家的认知。

2、智能合同

通常情况下，卖房会产生的相关费用。卖方需支付房屋售价的5-6%佣金给他们的房产经纪人。一般，估价费300-500美元，房屋检查费300-500美元，1-3%为“保证金”，连同税费和其他费用等等。同时，房地产经纪人的工资也在上升，预计在40000美元左右。很明显，买房者和卖房者给第三方或中介支付了太多佣金。

一些人将自动执行的智能合约视为一种工具，它将最终消除许多房地产中介，让买家只需点击一个按钮就能获得房产。这不会受经纪人欢迎，但将个人的证件和财务历史输入数字化的、自我处理的数据库的能力将降低买家和租户的成本。

3、防止契约和所有权欺诈

在互联网房产销售的时代，契约欺诈已经达到了惊人的水平。比如，Sybil Patrick的案子，她在不知情的情况下，以75万美元的价格将自己位于哈莱姆(Harlem)的褐砂石住宅出售，表明了欺诈者有多狡猾。帕特里克和另外30人利用容易获取的网上记录，伪造契约出售根本不存在的房产而犯罪。

截至2015年，纽约市财政部调查了120起契约欺诈案件，芝加哥调查了62起。还有一位坦帕湾(Tampa Bay)的房地产经纪人查看他挂牌出售的一套30万美元的房子，结果发现有人在他不知情的情况下搬进来了。居住者拿到的竟是一份欺诈性契约，根本就没有拿到自己的房子。

随着获取房契的便利，出现了这种意想不到的欺诈后果。最初的契据和产权转让工作可能最终会让位于完全基于区块链的房地产产权数字化，由于区块链提供的反复制措施，欺诈行为几乎不可能实现。

4、防止电子邮件和电报欺诈

与房地产相关的电信诈骗以每年480%的速度增长，导致受害者的损失增加了2370%。2017年更糟糕，联邦调查局收到了来自9600多名受害者的301580起投诉，损失超过14亿美元。通过商业电子邮件和电子邮件账户泄露导致的诈骗，造成6.75亿美元的总损失。犯罪分子甚至利用Equifax来盗取消费者的合法财产，还有的通过电信欺诈，以虚假首付的形式，从准房主那里骗取1900万美元。

区块链可能会大幅降低这一数据，因为它是身份与唯一个人标识符绑定的个人之间进行房地产相关转移的一种更安全的形式。像电子邮件这样不安全的平台从来都不足以作为谈判和交易的手段。幸运的是，现在有一种技术可以提供更大程度的身份验证和多级安全措施，保护购房者和代理人免受欺诈。

5、分散MLS

无论国内外，大量房屋信息都是由个体提交，最终流向房源平台并被它们所垄断，再从中获取高额收入。2017年，多种挂牌服务占自有住房销售的26%，这使它们成为房主推销房产最受欢迎、最有效的方式之一。但是在便利和安全方面，MLSs成员之间的通信已经成熟，可以进行升级。区块链的分布式账本，能打造一个开放式的数据平台，并且保证数据的透明公开，让数据也不会再被各种巨头所把控，从而降低房地产买卖双方的搜索成本。

6、众筹投资

房地产领域的众筹是众筹发展最快的行业之一，2014年该行业的价值增长了156%，2016年的估值为35亿美元。房地产众筹机会预计将继续迅速膨胀，55%的千禧一代有兴趣投资房地产。

众筹代表了一种以总拥有成本的一小部分进行投资的方式。房地产众筹新形式的创造，是区块链技术在房地产领域最受欢迎的应用案例之一。该技术将改善共享记录、群体决策的便利性，以及众筹房地产投资的其他基本特征。

7、标记化所有权

自2012年以来，房地产投资一直稳步上升，Redfin的住房需求指数从2014年的83.1上升到2017年的127。这一趋势预示着一个火热的房地产投资市场，房地产经理和经纪人可能会创建一个更有吸引力、更透明的系统，通过这个系统，投资者可以购买股份，并了解如何计算他们的收益。

标记化的房产直接与区块链上的一组价值相等的特定代币挂钩，投资者可以购买符合他们可承受范围的代币。标记房产的股权可以更容易地转让，标记房产制度可以大大降低买卖房产的费用。

8、分散Airbnb

Airbnb在191个国家，6.5万个城市，拥有400多万套房源，估值约310亿美元，是迄今为止最成功的创业企业之一，它已经彻底改变了旅游和住宿行业。但随着Airbnb进行2020年的IPO，其托管和运营Airbnb的成本肯定会上升。

Airbnb可以利用区块链的分散式分类账连接业主、旅行者和Airbnb平台。特别是随着时间推移，基金帝国扩张，导致费用增长时——区块链可以视为一个增加竞争的可行方式，保持合理的成本和维护产品的价值。

9、打击抵押贷款欺诈

CoreLogic的抵押贷款欺诈指数在2016年第二季度和2017年第二季度之间增长了16.9%，延续了2010年第三季度以来的趋势。市场转向大量购买加剧了这一趋势，房地产价值的持续上涨意味着，在市场状况发生重大变化之前，抵押贷款欺诈问题只会继续给该行业带来更大的损失。据估计，仅在美国，抵押贷款欺诈每年就造成约25亿美元的损失。

那些负责防止和监督抵押贷款发放过程中的欺诈行为的人一致认为，将过程数字化是一个强有力的开端，可以最大限度地降低欺诈者在不被发现的情况下欺骗的能力，并降低监管成本。基于区块链的抵押贷款欺诈防范工具降低了基于纸张的混乱和成本。此外，区块链中包含的数据来自经过验证的来源，可以在负责发现抵押贷款欺诈的机构和部门之间进行审批。

10、房产检查透明化

在1978年以前建造的任何房屋，法律都要求房产卖方签署一份披露书；或者，根据加州民法典1710.2的规定，只要房屋的死亡事件发生在出售前三年以上，业主就不必披露死亡情况；或者，尽管佛罗里达州第二地方法院(Florida’s 2nd District Court of Appeals)在2011年的詹森诉贝利(Jensen v. Bailey)案中裁定，房屋卖家必须披露他们知道的问题，但在法庭上几乎不可能证明，卖家在出售房屋时确实知道(比如说)黑霉(black mold)的存在。

尽管CARFAX等服务允许潜在买家在购买新车之前查看车辆历史记录，但类似的自有住房服务尚未出现。然而，如果房屋所有者以某种方式被要求在公共区块链分类账上输入有关缺陷、维修和检查的数据，那么房屋卖方和买方之间的信任因素可能会显著减弱。就目前的情况来看，卖家实际上有不披露房屋问题区域的动机，但许多人认为，买家有权利知道这些事情。最终，一份关于房屋维修和缺陷历史的区块链账簿将保护买家，并有助于降低法律成本，而成本费用需要由个人和纳税公民负担。

区块链在房地产行业应用面临的挑战

作为一种全新的技术，区块链想要在房地产行业获得广泛的应用，当前还面临很大的挑战。之所以会这样，是因为区块链还要考虑这三个问题：

房地产行业自身特质

如何寻找应用场景

合规问题

房地产行业的产业链很长，从地产开发到装饰、物业管理、房屋租赁等，涉及形形色色的环节，而目前区块链技术还处于探索、开发阶段，缺乏非常清晰的应用场景和操作逻辑；在另一方面，房地产行业又是更新较慢的行业，因而区块链技术想要在房地产行业获得大规模应用，还要很长的时间。至于合规问题，在当前形势下，愈发显得重要。

幸运的是，上述这3个问题不是系统性难题，随着时间的推进，是可以改善的。当然，这依赖于区块链和房地产一同发展。

当前，房地产+区块链应用落地都面临很多问题和挑战。比如，区块链和房地产都受到严格的法律监管。如果没有清晰的法律框架和合规标准，那么任何行业都缺乏十足的信心真正大规模应用区块链技术。与此同时，可扩展性、隐私、身份、监管以及跨链互操作性等问题尚未完全解决，区块链在房地产行业的应用仍属于尝试和摸索阶段。

但我们已经看到一些区块链在房地产领域的落地场景，用于解决房地产产业链上的痛点，这是大势所趋。房地产+区块链的大规模应用还有很长的路要走，需要整个行业多方共同来推动。